L'année 2026 marque un tournant pour l'immobilier tunisien. Après plusieurs années de hausse soutenue (environ +7% au niveau national en 2025, jusqu'à +16% sur certains quartiers tunisois), le marché entre dans une phase de consolidation différenciée. Les prix continuent de monter, mais à des rythmes très variables selon les zones. Voici notre cartographie complète des prix par quartier et par typologie, basée sur les transactions que nous suivons et les données de marché les plus récentes.

1. Vue d'ensemble : prix moyens en Tunisie en 2026

Selon les données consolidées de mars 2026, le prix médian d'un appartement à la vente s'établit autour de 3 530 TND/m² à l'échelle nationale, et celui d'une maison autour de 2 650 TND/m². Mais ces moyennes nationales cachent des écarts considérables : entre un quartier populaire de banlieue Sud (1 900 TND/m²) et Jardins de Carthage (5 500+ TND/m²), le rapport est de presque 1 à 3.

Le marché 2026 présente trois caractéristiques notables :

  • Hausse moyenne nationale 2025 vs 2024 : environ +5% au m².
  • Hausse dans les zones premium : 8 à 12%, particulièrement à La Marsa, Jardins de Carthage et Hammamet Nord.
  • Paradoxe offre/demande : l'offre a augmenté de 8% au S1 2025, la demande a baissé de 1%, mais les prix continuent de grimper. La pierre reste valeur refuge anti-inflation.

2. Grand Tunis Nord : prix premium par quartier

La Marsa

Prix au m² 2026 :

  • Appartement neuf : 4 800 à 6 200 TND/m²
  • Appartement ancien : 3 800 à 5 200 TND/m²
  • Villa : 4 500 à 8 500 TND/m² (terrain + bâti)

Prix par typologie :

  • Studio : 180 000 à 280 000 TND
  • S+1 (50-70 m²) : 280 000 à 450 000 TND
  • S+2 (80-110 m²) : 400 000 à 700 000 TND
  • S+3 (120-160 m²) : 600 000 à 1 200 000 TND
  • Villa (200 m² bâti, 400 m² terrain) : 1 500 000 à 3 500 000 TND

La Marsa reste l'une des destinations les plus chères de Tunis. Quartier d'élégance balnéaire, prisé des familles aisées tunisoises et des TRE. Les biens proches de la corniche se négocient entre 5 500 et 7 500 TND/m². Demande locative tendue, particulièrement pour les S+2 et S+3 avec parking.

Jardins de Carthage

Prix au m² 2026 :

  • Appartement neuf : 5 000 à 6 500 TND/m²
  • Appartement ancien : 4 200 à 5 500 TND/m²
  • Villa : 4 800 à 7 800 TND/m²

Prix par typologie :

  • S+2 : 450 000 à 750 000 TND
  • S+3 : 700 000 à 1 400 000 TND
  • Villa : 1 800 000 à 4 500 000 TND

Quartier résidentiel haut de gamme, créé dans les années 90, particulièrement prisé des familles. Les prix dépassent désormais largement ceux de La Marsa pour les biens neufs. Demande locative très stable, locataires premium (cadres, expatriés).

Carthage (Hannibal, Présidence, Salammbô, Sidi Bou Saïd)

Prix au m² 2026 :

  • Appartement neuf : 4 500 à 6 000 TND/m²
  • Appartement ancien : 3 500 à 5 000 TND/m²
  • Villa : 5 000 à 9 500 TND/m²

Prix par typologie :

  • S+2 : 380 000 à 650 000 TND
  • S+3 : 600 000 à 1 200 000 TND
  • Villa Carthage Présidence/Hannibal : 2 500 000 à 6 000 000+ TND

Marché à part : prestige du site UNESCO, clientèle diplomatique, biens patrimoniaux d'exception. Les villas Carthage Présidence atteignent les sommets du marché tunisien (jusqu'à 10 000 TND/m² pour les biens en première ligne mer). Sidi Bou Saïd reste l'un des micro-marchés les plus exclusifs.

Berges du Lac (Lac 1 et Lac 2)

Prix au m² 2026 :

  • Appartement neuf : 4 000 à 5 200 TND/m²
  • Appartement ancien : 3 200 à 4 200 TND/m²

Prix par typologie :

  • Studio (40 m²) : 160 000 à 220 000 TND
  • S+1 : 250 000 à 400 000 TND
  • S+2 : 380 000 à 580 000 TND
  • S+3 : 550 000 à 850 000 TND

Quartier d'affaires et de cadres expatriés. Pas de villas. Demande locative très forte, particulièrement pour les S+1 et S+2 modernes avec parking et sécurité 24/7. Loyer S+1 : environ 2 000 TND/mois en 2025-2026.

Gammarth

Prix au m² 2026 :

  • Appartement neuf : 4 200 à 5 500 TND/m²
  • Villa : 4 500 à 8 000 TND/m² (front mer)

Prix par typologie :

  • S+2 vue mer : 500 000 à 850 000 TND
  • Villa front de mer : 2 500 000 à 6 500 000 TND

Front de mer haut de gamme, hôtels 5 étoiles, villas privatives. Marché très spécifique : peu de transactions mais valeurs très élevées pour les biens vue mer.

Tunis Centre (Médina, Mutuelleville, Belvédère)

Prix au m² 2026 :

  • Médina rénovée : 2 500 à 5 500 TND/m²
  • Médina à rénover : 1 200 à 2 800 TND/m²
  • Centre-ville Habib Bourguiba : 3 500 à 5 500 TND/m²
  • Mutuelleville / Belvédère : 4 500 à 7 000 TND/m²

Prix par typologie :

  • S+2 centre-ville : 350 000 à 600 000 TND
  • S+3 Mutuelleville : 700 000 à 1 300 000 TND
  • Dar médina rénové (150 m²) : 600 000 à 1 800 000 TND

Marché de niche pour la médina rénovée, très demandé par les locataires premium et les investisseurs en location courte durée premium. La Nouvelle Médina affiche environ 4 540 TND/m² selon les dernières données.

La Soukra

Prix au m² 2026 :

  • Appartement neuf : 2 800 à 4 200 TND/m²
  • Appartement ancien : 2 200 à 3 200 TND/m²
  • Villa : 3 500 à 5 500 TND/m²

Prix par typologie :

  • Studio : 90 000 à 140 000 TND
  • S+1 : 130 000 à 220 000 TND
  • S+2 : 220 000 à 400 000 TND
  • S+3 : 350 000 à 600 000 TND
  • Villa : 700 000 à 2 200 000 TND

L'un des meilleurs ratios qualité/prix du Grand Tunis. Quartier en forte croissance (proximité aéroport, universités). Marché tendu, particulièrement pour les studios et S+1 (cible étudiante). Hausse annuelle des prix : environ 8% en 2025.

3. Hammamet et Cap Bon : marché en forte hausse

Le Cap Bon est le champion de la hausse en 2026. Les prix progressent à un rythme supérieur à celui du Grand Tunis premium.

Hammamet (Médina, centre-ville, Yasmine, front de mer)

Prix au m² 2026 :

  • Médina rénovée : 2 500 à 5 500 TND/m²
  • Yasmine Hammamet (résidences modernes) : 3 200 à 4 800 TND/m²
  • Front de mer : 4 500 à 7 500+ TND/m²
  • Hammamet Sud / campagne : 2 800 à 4 000 TND/m²

Prix par typologie :

  • Studio Yasmine : 110 000 à 180 000 TND
  • S+1 Yasmine : 180 000 à 280 000 TND
  • S+2 Yasmine : 260 000 à 480 000 TND
  • Dar médina rénové : 450 000 à 1 500 000 TND
  • Villa front de mer : 1 800 000 à 5 500 000+ TND

Hammamet bénéficie d'un double marché : longue durée + saisonnier. Les biens en première ligne mer atteignent des sommets, comparables au sud de la France pour des prix 4 à 5 fois inférieurs. Hammamet Nord et Cité El Wifak affichent les prix les plus élevés du Cap Bon.

Nabeul / Mrazga

Prix terrains constructibles centre-ville : 1 000 à 3 000 TND/m². Le m² commercial dans la zone AFH a atteint environ 10 500 TND, contre 4 500 TND pour le résidentiel, preuve d'une forte spéculation.

4. Comparatif des rendements locatifs bruts en 2026

Voici les rendements indicatifs par quartier, basés sur les transactions récentes et les loyers observés :

  • Tunis premium (La Marsa, Jardins de Carthage) : 4 à 6% brut. Sécurité maximale, valeur refuge.
  • La Soukra, Berges du Lac : 5,5 à 7% brut. Excellent rapport rendement/risque.
  • Carthage / Gammarth (front mer) : 4 à 5%. Patrimonial avant tout.
  • Hammamet longue durée : 4,5 à 5,5%.
  • Hammamet saisonnier optimisé : 7 à 10% (avec gestion exigeante).
  • Médina Tunis rénovée (locatif premium) : 5 à 7%.

5. Neuf vs ancien : que choisir en 2026 ?

L'écart de prix entre neuf et ancien à qualité de quartier équivalente se situe entre +15% et +30% en faveur du neuf. Plusieurs paramètres entrent en jeu :

Avantages du neuf

  • TVA réduite 7% si prix ≤ 400 000 TND (vs 19% au-delà)
  • Droits d'enregistrement 1% si achat chez un promoteur agréé (logement social/moyen)
  • Garantie décennale sur la structure
  • Conformité aux normes énergétiques récentes
  • Pas de travaux de rénovation à anticiper

Avantages de l'ancien

  • Prix d'achat 15 à 30% inférieur
  • Quartier souvent mieux établi (commerces, écoles, transports)
  • Possibilité de plus-value après rénovation (dar médina notamment)
  • Surfaces souvent plus généreuses

6. Frais d'acquisition : ce qu'il faut prévoir en plus du prix

Au-delà du prix d'achat, comptez les frais suivants :

  • Droits d'enregistrement : 1% (neuf chez promoteur agréé) ou 6 à 10% (ancien)
  • Pour les TRE : droit fixe de 30 TND/page de contrat + 1% de la valeur du bien (avantage majeur)
  • Honoraires notaire : 1 à 2% du prix
  • Frais agence : 3 à 5% du prix (négociable)
  • Conservation foncière : 1% du prix
  • Total frais : compter 3 à 5% pour un TRE, 10 à 15% pour un résident sur l'ancien.

7. Notre lecture du marché en 2026

Sur la base des transactions que nous suivons à Tunis, La Marsa, Carthage et Hammamet, voici notre lecture pratique du marché 2026 :

  1. Les zones premium continuent de monter (+8 à +12%) malgré les taux d'intérêt élevés et le nouvel ISF. La pierre reste valeur refuge.
  2. La Soukra et Hammamet sont les meilleurs choix rendement pour un investissement locatif productif.
  3. Le marché est devenu opaque pour les non-initiés : les prix annoncés sont souvent négociables de 5 à 15%, parfois plus pour les biens hors marché.
  4. Le délai de vente s'allonge sur les biens haut de gamme atypiques (>1,5 M TND) à cause de l'ISF.
  5. Les TRE bénéficient d'avantages fiscaux significatifs à l'achat (1% de droits vs 6-10% pour les résidents).

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Note méthodologique : les prix indiqués sont des fourchettes indicatives basées sur les transactions que nous suivons en 2025-2026 et les données publiques (INS, BCT, plateformes immobilières tunisiennes). Ils peuvent varier selon l'état du bien, l'étage, l'orientation, le standing de l'immeuble et le contexte de la transaction. Pour une estimation précise sur votre bien, contactez-nous.