Une histoire récente, une transformation spectaculaire
Il y a 30 ans, les Berges du Lac n'existaient pas. Le site, à l'emplacement d'un ancien bras de mer comblé, est sorti de terre dans les années 1990 dans le cadre d'un projet d'urbanisme ambitieux. Aujourd'hui, le quartier est devenu le centre d'affaires de Tunis et l'une des zones les plus dynamiques du pays.
Cette jeunesse a une conséquence directe sur le parc immobilier : les bâtiments sont récents, modernes, généralement bien conçus. Pas de problèmes de vétusté comme dans certains quartiers historiques, pas de copropriétés ingérables, pas de rénovations lourdes à craindre. C'est un atout majeur pour un investisseur ou un locataire.
Lac 1, Lac 2 : deux quartiers, deux logiques
Les Berges du Lac 1
La zone historique du quartier, développée dans les années 1990-2000. Elle abrite la majorité des sièges sociaux des grandes entreprises tunisiennes et internationales, ainsi que de nombreuses ambassades. Plus dense, plus animée, avec une vraie vie de quartier en journée. Les biens y sont plus matures et la liquidité à la revente est meilleure.
Les Berges du Lac 2
L'extension lancée dans les années 2010, plus moderne, mieux planifiée. Les immeubles y sont plus récents, les espaces verts plus généreux, l'urbanisme plus aéré. Lac 2 attire davantage de jeunes cadres, de couples sans enfants ou avec jeunes enfants, qui privilégient le neuf. Les rendements y sont souvent meilleurs.
Pourquoi les expats adorent le Lac
1. La concentration professionnelle
Travailler au Lac et habiter au Lac, c'est gagner une heure par jour. Pour des cadres internationaux qui valorisent leur temps, ce critère est décisif. Les filiales des grands groupes (banques, télécoms, énergie, conseil), les organisations internationales, les ambassades sont presque toutes au Lac.
2. La sécurité ressentie
Le quartier est planifié, éclairé, surveillé par des sociétés privées dans la plupart des résidences. Pour des familles expatriées, surtout avec enfants, c'est un argument fort.
3. Les écoles internationales et privées proches
Le Lac est à proximité immédiate de plusieurs écoles internationales et privées de qualité (françaises, américaines, britanniques). Pour les familles expatriées, c'est une commodité essentielle.
4. La modernité du parc immobilier
Bâtiments récents avec ascenseurs, parkings, systèmes de climatisation modernes, fibre optique. Pour des locataires habitués aux standards européens, c'est rassurant.
5. L'offre commerciale et de loisirs
Restaurants, cafés, fitness, supermarchés, le quartier offre tout ce qu'il faut au quotidien sans devoir se déplacer. Lac 2 a particulièrement progressé sur ce point ces dernières années.
Le marché locatif aux Berges du Lac en 2026
Niveaux de loyers indicatifs
Voici des fourchettes pour des biens en bon état, équipés correctement :
- Studio 50 m² Lac 1 ou 2 : 900 - 1 400 DT
- S+1 (60-80 m²) : 1 200 - 1 800 DT
- S+2 (90-110 m²) : 1 800 - 2 800 DT
- S+3 (110-140 m²) : 2 500 - 4 000 DT
- S+4 et plus : 3 500 - 6 000 DT et plus selon prestations
Profils de locataires
Le Lac concentre quatre grandes catégories de locataires :
- Cadres expatriés en mission : 1 à 3 ans, profil très solvable, paiement régulier, soin du bien.
- Personnel d'organisations internationales : ambassades, ONU, UE, banques de développement. Profil très haut de gamme.
- Jeunes cadres tunisiens : 25-40 ans, travaillant dans les grandes entreprises du Lac. Profil dynamique, tendance à rester 2-3 ans avant de devenir propriétaires.
- Couples binationaux : un Tunisien, un étranger, souvent dans la finance, le conseil, la tech. Profil stable et long-séjour.
Rendements bruts
Le Lac offre généralement parmi les meilleurs rendements bruts du Grand Tunis premium : 6 à 8% selon les biens, parfois plus pour les studios bien positionnés. La conjonction de prix d'acquisition raisonnables et de loyers élevés explique cette attractivité.
Le Lac, c'est la rencontre de la rationalité économique et du confort de vie. C'est pour cela qu'il fonctionne, et qu'il continuera à fonctionner.
Investir au Lac : pour quel profil ?
L'investisseur des TRE cherchant le rendement
Le Lac est probablement le meilleur choix. Studios et S+1 dans Lac 1 ou Lac 2 offrent des rendements bruts élevés, une demande locative continue, et une sortie facile à la revente.
Le primo-accédant à l'investissement locatif
Excellent quartier d'apprentissage. Le marché est lisible, les biens sont compréhensibles, la demande est facile à analyser, et la liquidité est bonne en cas de revente.
L'investisseur cherchant la diversification
Si vous avez déjà un bien à La Marsa ou à Carthage, le Lac diversifie votre portefeuille en exposant à un autre type de locataire (jeunes cadres vs familles installées) et à une autre cyclicité (suivi de l'économie tunisienne et internationale).
Les points de vigilance spécifiques
Le choix de la résidence
Toutes les résidences du Lac ne se valent pas. Certaines sont mieux gérées, mieux entretenues, mieux sécurisées. Avant d'investir, renseignez-vous sur la qualité de la gestion de la copropriété : c'est un facteur déterminant pour la valeur à long terme.
La saturation de certains segments
Le marché du studio premium est très concurrentiel. Pour louer rapidement et au bon prix, votre bien doit se distinguer : prestations modernes, mobilier de qualité, services additionnels (parking, ménage, internet inclus).
Les charges de copropriété
Les résidences modernes du Lac, avec ascenseurs, gardiennage, parfois piscine, ont des charges de copropriété significatives. Intégrez-les dans votre calcul de rentabilité dès le départ.
Notre expertise sur le Lac
Agence S gère des biens au Lac 1 et au Lac 2 pour des propriétaires des TRE. Nous connaissons les particularités de chaque résidence, les attentes des locataires expatriés, les niveaux de loyers réels du marché. Ce savoir terrain fait la différence entre un loyer sous-évalué et un loyer au juste prix, entre un locataire moyen et un excellent locataire.
Pour conclure
Les Berges du Lac restent en 2026 l'un des paris les plus sûrs et les plus rentables du Grand Tunis pour un investisseur des TRE. Demande locative solide, rendements attractifs, liquidité bonne, parc immobilier moderne, profils de locataires premium : la combinaison est rare et précieuse.
Si vous envisagez d'acheter, de louer ou de gérer un bien au Lac, parlons-en lors d'un appel découverte gratuit de 20 minutes. Vous repartirez avec une vision claire de ce qui est possible pour votre situation.
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