Marché immobilier tunisien :
l'analyse de Mai 2026

Synthèse exécutive

Le marché immobilier tunisien en mai 2026 se trouve à un point d'inflexion. Après plusieurs années de hausse soutenue (environ +7% en 2025 à l'échelle nationale, jusqu'à 16% dans des centres urbains comme Tunis), il entre dans une phase de consolidation différenciée plutôt que de retournement. Trois forces structurent le moment présent.

Premièrement, un assouplissement monétaire historique : la Banque Centrale de Tunisie (BCT) a abaissé le taux directeur à 7% au 7 janvier 2026, puis l'a maintenu lors de sa réunion du 11 février, après plus de deux années à 8% suivies d'une première baisse à 7,5% en mars 2025.

Deuxièmement, une refonte fiscale majeure avec la Loi de Finances 2026 (loi n° 2025-17 du 12 décembre 2025) qui transforme l'ancien impôt sur la fortune immobilière en un Impôt sur la Fortune (ISF) global et progressif.

Troisièmement, un constat structurel : environ 800 000 logements vacants sur le territoire coexistent avec une demande locative forte et une hausse soutenue des loyers (environ +30% sur 5 ans).

1. Contexte macroéconomique au T1 2026

Le déficit commercial s'est aggravé pour atteindre 20,2 milliards de dinars sur les onze premiers mois de 2025, mais le déficit du compte courant s'est établi à 4,188 milliards de dinars à fin novembre 2025, soit 2,4% du PIB, soutenu par les recettes touristiques (8,097 Mds TND en 2025, +6,5%) et les transferts des TRE.

Implication pour l'immobilier : avec un taux directeur à 7% pour une inflation à 5%, les taux d'intérêt réels restent positifs, ce qui contribue à la stabilité du dinar. Pour l'immobilier, cela se traduit par un financement encore coûteux malgré la baisse récente, mais un dinar stable qui rassure les investisseurs étrangers et les TRE.

2. Profondeur historique : 1970-2026

Pour comprendre le marché de 2026, il faut le lire dans une longue durée structurée par cinq grandes périodes.

1970-1986, L'État producteur

Domination des opérateurs publics (SNIT, SPROLS, AFH). Le logement est conçu comme un bien social et l'État planifie la production.

1986-2011, Libéralisation et émergence des promoteurs privés

Sous l'effet des Plans d'Ajustement Structurel, l'introduction progressive des promoteurs immobiliers comme cible de l'AFH a permis de produire plus d'unités d'habitation, mais cette intermédiation a également occasionné une hausse des prix. La « rente foncière » devient un mécanisme central d'accumulation.

2011-2017, Phase de transition

Cette période voit un ralentissement de plusieurs grands projets. Les prix poursuivent leur hausse mais la liquidité du marché chute, dans un contexte général de réorganisation économique.

2017-2022, Reprise et inflation foncière

Retour des investisseurs, mais hausse rapide des prix des matériaux et tension sur le foncier urbain. Au deuxième trimestre 2021, l'IPIM enregistrait +6,8% en variation trimestrielle et +15,4% en glissement annuel, pic post-Covid alimenté par l'épargne des ménages.

2022-2026, Politique monétaire restrictive et marché à deux vitesses

Taux directeur à 8% à partir de décembre 2022, instauration en 2023 d'un impôt sur la fortune immobilière, puis virage en 2025-2026 avec assouplissement monétaire et ISF élargi. L'INS a repris la publication de l'indice trimestriel des prix de l'immobilier après une période d'interruption sur 2022 et 2023, signe d'une volonté de transparence accrue.

L'élément clé à retenir : la Tunisie n'a jamais connu de véritable bulle spéculative à l'européenne ni de krach immobilier. La pierre y joue, depuis cinquante ans, le rôle de valeur refuge anti-inflation, comportement profondément ancré culturellement et économiquement (faible bancarisation des actifs financiers, sous-développement du marché hypothécaire).

3. Cartographie des prix : avril/mai 2026

3.1 Indicateurs nationaux

Selon les données les plus récentes consolidées par les plateformes de marché, le prix médian d'un appartement à la vente s'établit à environ 3 530 TND/m² et celui d'une maison à environ 2 650 TND/m². À l'échelle macro, l'année 2025 est marquée par une progression moyenne d'environ 5% du prix au m² à l'échelle nationale, avec une dynamique relativement homogène mais des variations régionales très marquées.

3.2 Grand Tunis, Hiérarchie des micro-marchés

Les quartiers de Jardins de Carthage et de La Marsa enregistrent les prix les plus élevés, avec une moyenne dépassant 5 460 dinars/m². Dans les zones plus abordables comme la Nouvelle Médina, les prix se situent autour de 4 540 dinars/m².

3.3 Régions côtières et Sahel

Nabeul / Cap Bon : champion de la hausse en 2026. Les prix des terrains constructibles en centre-ville oscillent entre 1 000 et 3 000 TND/m². Le prix du m² pour les surfaces commerciales dans la zone AFH a atteint environ 10 500 TND, contre 4 500 TND pour le résidentiel.

Hammamet Nord et Cité El Wifak : prix les plus élevés du Cap Bon, mais avec un rapport qualité-prix supérieur au Grand Tunis premium.

Sousse / Port El Kantaoui : flambée selon les indicateurs Mubawab. Hergla, Sehloul et Monastir suivent.

Djerba : marché polarisé. La zone touristique concentre 66% des recherches saisonnières.

Sfax : positionnement plus abordable, marché tiré par l'industrie locale.

Bizerte : marché émergent (9% de la demande balnéaire, en progression).

3.4 Le paradoxe central de 2025-2026

Le prix moyen au m² a augmenté de 4% par rapport au semestre précédent et de 7% par rapport à 2024. Les nouvelles résidences ont vu leurs prix grimper de 2% au premier semestre, et de 5% en glissement annuel.

Pourtant, on observe une légère baisse de 1% de la demande au premier semestre 2025 par rapport à l'année précédente, tandis que l'offre a augmenté de 8%. Cette dynamique singulière s'explique par plusieurs facteurs structurels :

1. La pierre reste valeur refuge contre l'inflation et la dépréciation perçue du dinar.
2. Les vendeurs préfèrent garder leurs biens plutôt que de baisser les prix (effet « mémoire d'ancrage »).
3. Le coût de construction (matériaux + main d'œuvre) tire structurellement les prix du neuf.
4. Le foncier bien situé est rare et son prix soutient toute la pyramide.

4. Marché locatif : tensions et dynamiques

4.1 Location longue durée, sous tension

Entre le S1 2025 et la même période en 2024, les loyers moyens ont enregistré une progression de 4%, tandis que les superficies louées ont gagné 3%.

Mais sur 5 ans, l'image est plus radicale : une flambée persistante des loyers (environ +30% en 5 ans), et selon des données de l'Organisation tunisienne d'orientation du consommateur, le loyer représente désormais en moyenne jusqu'à 40% du revenu d'un foyer.

Repères par quartier (Tunis, 2025) :

• Quartiers populaires (S+2) : 500-800 TND
• El Menzah / El Manar (S+2) : 900-1 200 TND
• Ennasr / Jardins d'El Menzah : 1 200-2 000 TND
• Berges du Lac 2 (S+1) : environ 2 000 TND

À Nabeul, le loyer d'un S+1 dans la zone Mrazga (AFH) a frôlé les 1 000 TND/mois en 2025, avec une augmentation annuelle de 5 à 9%.

4.2 Vers un encadrement des loyers ?

Une proposition de cadre réglementaire visant à encadrer et plafonner les loyers a été examinée début 2026. Les principales mesures envisagées :

• Plafonnement fixé par le ministère des Domaines de l'État selon localisation
• Hausses de loyer limitées à 5%, maximum 5 révisions sur la durée du contrat
• Aucune hausse autorisée pendant les 2 premières années
• Délai minimal de 3 ans avant expulsion
• Paiement via le receveur municipal pour traçabilité

Impact attendu sur le marché : risque de retrait d'une partie de l'offre privée vers la vente ou la location courte durée, mais soulagement pour les ménages locataires. Le débat n'est pas tranché.

4.3 Location saisonnière, dualité Cap Bon / Djerba

D'après l'étude Mubawab S1 2025 :

• Le Cap Bon concentre 67% de la demande balnéaire. Hammamet Nord à elle seule : 33% de la demande appartements, 40% des requêtes villas.
• Tarif moyen S+1 abordable : environ 135 TND/nuit (Hammamet Sud).
• Djerba : villas avec piscine à 620 TND/nuit en moyenne, jusqu'à 1 250 TND.
• TRE : France 34%, Algérie 29%, puis Arabie saoudite, Qatar, Italie, Allemagne.

Rendements locatifs bruts indicatifs (2025-2026) :

• Tunis premium (La Marsa, Jardins de Carthage) : 4-6%
• Sousse / Hammamet (saisonnier optimisé) : 7-10%
• Djerba (villa avec piscine, gestion pro) : 8-10% en haute saison
• Sfax / villes secondaires : 6-8% (longue durée)

5. Refonte fiscale : Loi de Finances 2026

La Loi de Finances 2026 (loi n° 2025-17 du 12 décembre 2025) constitue le changement réglementaire le plus structurant depuis une décennie.

5.1 L'ISF élargi (article 88)

Avant (régime de la LF 2023) : taxe limitée à l'immobilier supérieur à 3 millions TND, taux unique de 0,5%.

Après (LF 2026) :

• 0,5% pour la fraction de fortune entre 3 et 5 millions TND
• 1% au-delà de 5 millions TND
• Assiette élargie : immobilier + mobilier + actifs financiers (titres, parts sociales, contrats d'assurance-vie selon interprétation)
• Application sur les biens en Tunisie quel que soit le lieu de résidence ; et sur les biens en Tunisie ou à l'étranger pour les résidents fiscaux tunisiens

Exonérations clés :

• Résidence principale + mobilier
• Biens à usage professionnel
• Dépôts bancaires (banques, institutions financières, Poste tunisienne)
• Terres agricoles si revenus agricoles déclarés

Effets de marché immédiats : entre le 28 et le 31 décembre 2025, une vente massive d'actions SICAV a été observée, afin de convertir ces placements en dépôts bancaires, seuls biens clairement exclus de l'impôt. Cette distorsion pourrait, à moyen terme, renforcer l'attractivité relative de l'immobilier locatif productif (qualifié comme professionnel s'il est exploité commercialement).

5.2 Autres mesures sectorielles

• TVA logements neufs : 7% si prix ≤ 400 000 TND ; 19% au-delà.
• Droits d'enregistrement : 1% pour les acquisitions chez un promoteur agréé (logement social/moyen < 500 000 TND), contre 6-10% sur l'ancien.
• Programme Premier Logement maintenu pour 2026 : 20% du prix en autofinancement plafonné à 220 000 TND HT, avec un prêt facilité à 2% pris en charge par l'État.
• Bonification d'intérêt (article 28 LF 2026) : prise en charge par l'État de 3 points de base sur les crédits d'investissement obtenus en 2026 et 2027.
• TRE, simplification (article 52) : dispense de présenter un reçu de déclaration d'impôt pour permis de construire, immatriculation de véhicule ou enregistrement d'un contrat immobilier, une simple copie du passeport ou de la carte consulaire suffit.
• e-invoicing immobilier : extension obligatoire à toutes les opérations de prestations de services.

6. Crédit immobilier et financement

Le marché du crédit reste un goulot d'étranglement structurel.

Taux pratiqués en 2026 : entre 10 et 13% sur le marché bancaire classique. La transmission de la baisse du taux directeur (7%) reste partielle et lente, la BCT a maintenu son corridor avec des taux de prêt à 8% et de dépôt à 6% (24h).

Apport personnel exigé : généralement 20-30%, taux d'endettement plafonné à 40%.

Programmes spécifiques :

• Premier Logement (BNA, UIB, BTE…) : crédit à 80% du bien (plafonné à 160 000-176 000 TND), durée jusqu'à 20-25 ans, dotation État à 2% remboursable sur 7 ans après 5 ans de grâce.
• PEL Banque de l'Habitat : taux fixe à 5% (le plus bas du marché), durée jusqu'à 25 ans, plafond 134 000 TND.
• Diaspora : produits TRE spécifiques.

Lecture du marché : la baisse récente du taux directeur ne représente qu'une fraction limitée du coût total du financement. Les principaux paramètres pour les emprunteurs restent les délais de remboursement, les conditions d'accès au crédit et le niveau d'apport personnel exigé.

7. Investissement étranger et TRE, la triple convergence

Trois publics distincts soutiennent le marché.

7.1 Les TRE (Tunisiens Résidents à l'Étranger)

• Transferts atteignant 1 467 MTND à fin février 2026, soit +6,7% en glissement annuel
• Volume annuel attendu pour 2026 : supérieur à 7,9 Mds TND
• Avantages fiscaux : droit fixe de 30 TND/page de contrat + 1% de la valeur du bien (vs 6-10% pour les résidents)
• Privilège FCR (Franchise Changement de Résidence)
• Conventions de non-double imposition avec France, Italie, Allemagne, Belgique, Espagne, etc.
• Préférence : Hammamet Nord, Djerba, Kélibia (saisonnier) ; La Marsa, Ariana, Sfax (résidentiel/familial)

7.2 Les retraités / expatriés européens

• Provenance : France, Italie, Allemagne principalement
• Cible : résidence secondaire, retraite ensoleillée
• Argument différenciant : un appartement de qualité à Tunis coûte 2 à 5 fois moins qu'à Marseille ou Milan

7.3 Les investisseurs du Golfe

• Origine : Qatar, Arabie saoudite, EAU
• Cible : grands projets résidentiels de luxe et complexes hôteliers

7.4 Cadre juridique pour les étrangers

Acquisition possible : appartements, résidences secondaires en zone urbaine, terrains à bâtir dans périmètre municipal, locaux commerciaux pour activité économique.

Interdit : terres agricoles.

Procédure clé :

1. Virement de devises depuis l'étranger
2. Obtention d'une Fiche d'Investissement auprès de la BCT (à déclarer dans les 2 mois)
3. Autorisation préalable du Gouverneur (délai 3-6 mois)
4. Acte définitif, paiement des droits, inscription au Livre Foncier (« Titre Bleu »)

À noter : un nouveau projet de loi est en préparation pour moderniser le cadre, régulariser certaines situations et accélérer les procédures, mesure attendue qui pourrait débloquer significativement le marché en 2026-2027.

8. Tendances structurelles 2026 et au-delà

Bipolarisation accrue du marché

La « moyenne nationale » perd toute pertinence. On observe une carte de micro-marchés : zones premium qui résistent (La Marsa, Jardins de Carthage, Hammamet Nord), zones intermédiaires plus négociables, zones populaires sous tension locative.

Domination du « cœur de marché » S+2

La typologie 80-130 m² s'impose comme le standard, pour les ménages comme pour les investisseurs locatifs. Les S+3 et plus deviennent des produits de niche.

Émergence de nouveaux pôles

Plan de développement 2026-2030 + projets d'infrastructure : 26 projets de constructions civiles d'un coût global d'environ 1,2 Md TND en cours, avec 16 nouveaux projets de 2,8 Mds TND lancés en 2026. L'extension de l'aéroport Tunis-Carthage, la modernisation ferroviaire, et la priorité donnée aux régions intérieures redessineront la géographie de la valeur immobilière.

Logement social institutionnel

5 000 logements pour 750 MTND prévus dans le plan 2026-2030, dont une première tranche de 1 213 logements répartis sur 11 gouvernorats pour 212 MTND dès 2026.

Verdissement et qualité

Construction durable, éco-quartiers, normes énergétiques renforcées : tendance émergente, surtout dans le neuf premium et les nouveaux complexes résidentiels intégrés.

Digitalisation

Plateformes (Mubawab, Houni, Aqari, SoukTunes), e-invoicing obligatoire, déclarations fiscales électroniques. Le marché devient progressivement plus transparent, un changement culturel profond pour un secteur historiquement informel.

Dualité achat/location

Difficultés d'accès à l'achat (taux élevés + ISF) → pression accrue sur la demande locative → hausse soutenue des loyers → possible encadrement futur par la réglementation.

9. Risques et points d'attention

L'équilibre monétaire reste délicat : abaisser les taux trop rapidement pourrait fragiliser le dinar ; les maintenir trop hauts ralentit l'investissement. Cette équation conditionnera la dynamique du cycle 2026-2027.

10. Perspectives 2026-2030 : trois scénarios

Scénario central (probabilité ≈ 55%) : Consolidation maîtrisée

• Hausse moyenne des prix : 4-6%/an national, 8-12% sur les segments premium
• Inflation refluant vers 4-4,5% fin 2027
• Taux directeur ramené à 6-6,5% d'ici 2027
• Flux TRE et IDE en croissance modérée
• Encadrement progressif du locatif sans rupture brutale

Scénario favorable (≈ 25%) : Décollage

• Réforme effective du cadre étranger
• Afflux significatif d'investissements du Golfe sur projets de luxe
• Accélération du Plan 2026-2030
• Hausse des prix > 10%/an dans les zones touristiques

Scénario défavorable (≈ 20%) : Tension

• Choc externe (énergie, alimentaire)
• Re-tension monétaire BCT
• Tassement de la demande, allongement des délais
• Stagnation à 0-2% sur le marché ancien

11. Recommandations stratégiques par profil

Investisseur étranger / TRE (long terme, rendement)

Cibler le S+2 standard 80-130 m² dans les zones à forte demande locative (La Marsa, Ennasr, Sousse Sahloul, Hammamet Nord). Privilégier le neuf chez promoteur agréé pour optimisation fiscale (TVA 7%, droits 1%). Éviter le très haut de gamme isolé soumis à l'ISF sans rendement compensatoire.

Acheteur résidence principale

Profiter du Premier Logement si éligible (taux 2%). Négocier dur dans les zones où l'offre s'est accumulée. Vérifier titre, autorisations, et coût total (non le seul prix affiché).

Investisseur saisonnier

Cap Bon (Hammamet Nord/Sud, Kélibia) reste le segment le plus liquide. Djerba pour positionnement haut de gamme avec piscine. Modèle : villa avec piscine = graal du rendement, mais gestion exigeante.

Vendeur

Accepter un délai allongé. Les biens « standard bien placés » se vendent ; les « atypiques chers » s'éternisent. Préparer un dossier juridique impeccable (titre, urbanisme, charges, fiscalité).

Conclusion : un marché à deux vitesses, une opportunité pour les bien informés

Le marché immobilier tunisien en mai 2026 n'est plus un marché unique : c'est une mosaïque de micro-marchés aux dynamiques très contrastées. La hausse continue des prix dans les zones premium du Grand Tunis et du Cap Bon, l'émergence de nouveaux pôles d'investissement comme La Soukra, la refonte fiscale majeure de la LF 2026, et l'arrivée progressive d'un cadre plus transparent constituent autant d'opportunités pour les TRE et investisseurs avertis.

Pour autant, ce marché n'a jamais autant exigé d'expertise locale, de discernement et de méthode. Les pièges classiques (prix surévalués, biens atypiques, agences absentes après vente) restent fréquents pour les acheteurs et propriétaires propriétaires absents.

Agence S Immobilière a vocation à accompagner ces profils sur la durée, avec une méthode 100% à distance, des engagements écrits, et une transparence fiscale et juridique totale. Notre conviction : la Tunisie immobilière de 2026 récompense les patients et les méthodiques, plus que jamais.